外国人が日本で不動産を購入できるのか？

2020.06.19
コラム, 外国人不動産

今のところ、外国人観光客の増加が話題になることが多くなっています。実際に外国人観光客の数は増加していて、政府は20年までに外国人観光客を2000万人に増やす目標を掲げています。

また、増えているのは観光客だけではありません。法務省の発表によると日本に在留している外国人（仕事や留学などで滞在している人や永住者など）の数も、過去最高となりました。これだけ多くの外国人が日本で暮らしていますので、なかには日本で家を購入して生活したいと考える人もいるでしょう。ですが、そもそも外国人が日本で家を買うことはできるのでしょうか。

1.外国人は日本で家を買えるの？

実は国によって、外国人の不動産所有に対する規制は異なっています。たとえば、インドネシアでは外国人名義で不動産を購入することはできませんし、シンガポールやフィリピンでは、外国人は住居を購入することはできても土地を購入することはできません。

ですが、現在の日本では、外国人であっても日本人と同様に家を購入することができますし、土地の所有権も認められています。居住用であっても投資用であっても、購入の目的によって契約が制限されるようなこともありません。実際に、円安や東京オリンピック開催決定を背景に、多くの外国人が日本の不動産を購入したことをニュースなどで聞いてご存知の方もいるでしょう。

しかし、購入が認められていることと、実際に購入できるかどうかは別の話です。不動産を現金一括で購入できるだけの資金力があれば問題ありませんが、そうでなければローンを組んで購入資金を用意しなければなりません。そこで、外国人は住宅ローンを組むことができるのかという、もうひとつの問題が出てきます。

2.外国人が住宅ローンを組むための条件まとめ

実は現在のところ、日本の金融機関のほとんどは外国人が住宅ローンを組むための条件として、「永住権」を持っていることを挙げています。なかには、外国人専用の住宅ローンを扱っている金融機関もありますが、やはり永住権を持っている人を対象としているものがほとんどです。

なぜ金融機関は永住権を借り入れの条件にしているのでしょうか。それは、住宅ローンが何千万円という非常に大きな金額を、30年とか35年といった長期に渡って貸し出す商品だからだと考えられます。

永住権を持っていない外国人の場合、今は日本で暮らしていても、数年後には帰国してしまうかもしれません。そうなると、住宅ローンの返済が滞る可能性が高く、金融機関は大きなリスクを抱えることになってしまいます。

そうしたリスクを回避するため、ほとんどの金融機関は永住権を持っていることを条件としているのでしょう。
実際に、私が金融機関に勤める知り合いに問い合わせたところ、永住権を持たない外国人の場合、保証会社による保証がつけられないため住宅ローンの融資は行っていないという回答を受けました。

3.外国人向け住宅ローンは何の審査があるのか

しかし、逆に言えば、永住権を持っている外国人であれば、日本人と同じ条件で住宅ローンを組むことができます。一般的な住宅ローンの場合、永住権以外に外国人にだけ特別に設けられている審査基準はありません。一部の金融機関が扱っている外国人専用の住宅ローンであっても、審査の内容は同じと考えていいでしょう。

審査内容の中心になるのは、「申し込み者が確実に返済をしていけるのかどうか」という点です。具体的には、年収に占める返済額がどれくらいあるかという「返済負担率」はもちろん、他の借入金の状況、勤続年数（3年以上が目安）や勤務形態、経営者や個人事業主であれば事業の内容（3期分の決算書や確定申告書は必須です）などが審査されます。

また、外国人専門住宅ローンなどの場合、申し込み条件の中に「税込み年収200万円以上」などと明記されている場合があります。
なお、日本語でのコミュニケーションが取れることを条件にしている金融機関も多いので、各金融機関のホームページなどで確認してみてください。

4.永住権なしの外国人が住宅ローンを利用可能？

永住権なしの外国人は、住宅ローンを利用できないわけではありません。わずかながらでも住宅ローンを組める可能性はあります。金融機関の本音は、少しでも多くの外国人に住宅ローンを組んでもらって、金利で稼ぎたいというものです。とはいえ、融資したお金が丸々不良債権化するのは避けたいところでしょう。

少しでも金融機関にとってリスクが軽減されれば、住宅ローンを組ませてもらえますが、その方策として何があるのか、まとめました。

①日本人の配偶者の名義で住宅ローン

男は働きに出て、女は家を守る、そんな時代は古く、共働きでなければ生活が大変な時代を迎えています。一方、共働きだからこそ住宅ローンも楽に組めて、新しく開発されたエリアに家を設けて、家族で住む人もいるでしょう。永住権なしの外国人も決して例外ではなく、働いている日本人の配偶者を表に出し、配偶者の名義で住宅ローンが組めれば問題はありません。あくまでも配偶者の安定した収入を担保にしているので、万が一帰国されたとしても、配偶者がいる以上、金融機関はどんな対策でもとれます。

例えば、三菱UFJ銀行では、配偶者が日本人で、日本での勤務年数が3年以上あれば、住宅購入金額の8割までは借り入れが可能です。
全てを住宅ローンで賄うことはできませんが、ある程度はカバーできます。住宅購入金額の7割や8割をカバーするやり方は金融機関で多く見られます。中には、普通の日本人と同じように頭金なしでも住宅ローンが組めるところもありますが、そちらはやや少なめです。

それに付随して、外国人の勤務状態が正社員であることやこれまでの勤務年数、会社での年収など様々な要件がチェックされます。しかし、一番チェックされるのは、永住権がない外国人に定住性があるかどうか。一般的に日本人の配偶者がいれば、日本で長く住もうと思う外国人は多いようですが、定住性があることを金融機関に分かってもらえるかどうかが、大きなポイントとなりそうです。

②母国に存在する金融機関の支店で住宅ローン

例えば中国や韓国などが母国の外国人であれば、日本に支店がある中国や韓国の銀行を活用すれば住宅ローンは組めます。もし母国に帰国をしたとしても、母国に本店があるため、いくらでも回収できるというわけです。ただ、日本の金融機関よりもシビアな部分もあります。

例えば、交通銀行東京支店では、年収が一定の金額以上なら住宅購入金額の8割、一定の金額以下なら7割と定められています。中国銀行は1982年以降の建物や融資期間最長25年、中国国内の支店に人民元を預けていれば住宅購入金額の8割まで借り入れできるけど、基本は7割となっており、頭金が必ず求められます。

また固定金利が少なく、変動金利のケースが多いので、もしインフレが発生し、金利が一気に上がり始めた時、返済が一気に苦しくなるリスクもあるでしょう。頼もしいといえば頼もしい母国の銀行ですが、何かと条件がつけられている状況はさほど変わりません。

③頭金を用意する

三菱UFJ銀行などメガバンクでも住宅購入金額の8割しか借り入れができない状況なので、3000万円の住宅であれば、残りの2割、600万円を頭金として準備しなければなりません。7割しかダメなら残りの3割、900万円を用意しなくてはならず、どれだけ高いハードルか、額面を見ればお分かりいただけるでしょう。現金で一括払いなら、簡単に住宅は手に入れられるという現実もありますが、少しでも頭金を用意することが求められます。

頭金を多く用意すれば、「1000万円近くのお金を捨ててまで帰国する可能性は少ない」と金融機関は考えるはずです。たくさん用意できれば、それだけ負担は減り、住宅ローンはより組みやすくなります。しかしながら、頭金を多めに用意するまでのハードルが高く、共働きとはいえ、そこまでにかなりの年数がかかるはずです。信用はしてもらいやすくなりますが、そこまでの道のりは大変です。